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地域高専賃なのか、門前高専賃なのか、どちらを建設し、運営していくのかについての検討を行います。主体が地主であるのか、建設会社であるのか、また介護事業者であるのか、医療法人、それも療養型病床を運営する法人であるのか、また急性期病床をもつ医療法人であるのかによって、どのような高専賃を対象とするのかが異なります。それぞれの主体がどのような目的のために高専賃を建築するのかについて、当社は的確なコンセプトによるアドバイスを行います。

 

主体や地域により、高専賃のモデルは異なりますが、どのような市場調査を行うことが必要なのか、またどのような視座で議論をしていけばよいのかについて、検討します。地域の所得構造や地域住民の構造、地域の施設や文化、地域における家族構成についても調査を行います。
そのほか、実際の入居者がどれだけ存在するのかについても十分に検討したうえで、さらにさまざまなポイントについて、何をどうチェックし、どのような判断をしていけばよいのかについての議論を行います。

 

プレイヤーとしては、地主、金融機関、建設業者、介護事業者、病院、診療所といったものが該当します。勿論、そのほかにリース会社や、給食会社、そしてさらには、清掃会社や警備会社などの業者をも含めると、かなりの数の業者が高専賃には関与することになります。どのようなプレイヤーを採用することが最も適当であるのかについてのアドバイスを行うとともに、実際のオペレーションに向けた役割分担や機能についての提案を行います。

 

上記を合わせて、どのような高専賃をどのように運営していくのかのモデルをつくります。その前提として、上記を検討し、結論としてモデルを確定することになります。家賃やその他の収益についての検討、管理費や管理人、有料サービスの構成についての検討を行ったうえで、入居者をどのように集めていくのかについての検討を行います。
この段階では収支計算を行うことの前提を構築します。

 

結局のところ、収支が合わなければ意味がありません。保守的に収支を見積もることにより、実際のモデルよりも少ない入居者で採算が合うということが必要です。
勿論、ブランドをつくりあげるためにはオペレーションの質が高くなければならず、そうであるからこそ、そして地域にそれが理解されているからこそ、安心して入居者を集めることができます。これからの時代、経済的な疲弊が社会を覆うなかで、えきるだけ安価にというニーズがあるとともに、多少のコストは必要であっても、できるだけ質の高い、オペレーションができるよう対応できるよう仕組みをつくりあげていく必要があります。収支計画や資金調達は、そのようなバックグラウンドがあって、はじめて成り立つものであることが理解できます。

 

損益分岐点分析を行ったうえで、どれだけのキャッシュを必要としているのかについてオンし、そのうえで必要な収益を確保します。高専賃だけでは安定的な収益を確保することができますが、それほど多額の利益を得ることは不可能です。地主さんに他のマンションやアパートを運営するケースと比較して、損の出ない、そして一定の利回りを確保できるよう計画をするとともに、介護事業者や医療法人が、それぞれの目的を達成できるよう計画を立案していきます。

 

前述したように、スタッフの質が高い高専賃が評価されることは明らかです。高専賃は管理者が一定の作業を行うとともに、外部の介護事業者や医療従事者との連携を円滑にとっていく必要があります。業務内容の明確化と、標準化など、合理的な仕事ができる体制をつくりあげるとともに、スタッフの質を向上させるためのプログラムを導入する必要があります。一人ひとりのスタッフの質の集約により、組織全体の質が向上します。人をどのように動機づけ、どのように力を引き出すのかは、高専賃を運営する主体におけるリーダーの属性にも依存します。まずリーダーシップを確固たるものとすること、そして、その支援を行うための教育システムをつくりあげることが必要です。
それらを高専賃の質向上のためのプログラムとして提供することになります。

 

実際にプレイヤーを配置して、想定したオペレーションができるかどうかが成否を決定づけます。どのような仕組みで賃貸事業を行うのか、保全はどうするのか、賃借権について、どのように考慮するのか、どのような疾患をもった、あるいは介護度の入居者を入れるのか、特殊な施設の利用の仕方についての議論や検討、入居者をどのように管理していくのか、そのときの体制は、連携は、実際にどのような問題が起こるのかについての想定を行い、どのように手を打っていくのか、詳細な部分についてまでモデルを設定し、マニュアルを提示し、トレーニングを行い、スタートに備えます。

 

運営主体が誰であるのかによっても変化しますし、その形態によっても変わります。特定施設をとるのかどうか、適合高専賃としての届出を行うのかどうか、さらには医療法人が医療法のなかでの運営を行っていくのか、介護施設を付設するのかしないのか、診療所を開設するのかしないのか、さまざまなかたちにより、そのつど、各種届出を行い対応することになります。

 

オープンまでに、地域の病院、診療所、介護施設、介護事業者、自治体、町内会、地域住民や、地域における重鎮などなどさまざまな組織や人にどのように告知を行い、必要なサポートを受けるのか、また連携をとっていくのかについての議論を行います。内覧会は高専賃の開示を行うことだけではなく、地域にその存在を明らかにするための手段ですし、入居者を集めるための基本でもあります。オープンはオープンだけではなく、オープンから以降の高専賃の運営に大きく影響するイベントであるということを理解するとともに、オープンに向けた明確なプランニングとスケジュールを立案しておく必要があります。